texulting – nachhaltiger wirtschaften.

Nachhaltige Gebäude verstehen

Was Eigentümer, Unternehmen und Immobilienakteure über ESG, Energie, CO2 und Gebäudezertifizierungen wissen müssen.

Inhaltsverzeichnis

Worum es bei nachhaltigen Gebäuden wirklich geht

Für Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer steht vor allem eines im Mit­tel­punkt: der lang­fris­ti­ge Wert und die wirt­schaft­li­che Nutz­bar­keit ihrer Gebäu­de. The­men wie Wert­erhalt, Ver­miet­bar­keit, Betriebs­kos­ten und die Attrak­ti­vi­tät am Markt gewin­nen dabei zuneh­mend an Bedeu­tung. 

Gleich­zei­tig ver­än­dern sich die Rah­men­be­din­gun­gen: Stei­gen­de Ener­gie­kos­ten, Anfor­de­run­gen an Ener­gie­ef­fi­zi­enz, CO₂-Emis­sio­nen und trans­pa­ren­te Infor­ma­tio­nen über Gebäu­de neh­men zu – sowohl durch gesetz­li­che Ent­wick­lun­gen als auch durch Erwar­tun­gen von Ban­ken, Mie­tern und Geschäfts­part­nern. 

ESG und nach­hal­ti­ge Gebäu­de sind in die­sem Kon­text kein Selbst­zweck, son­dern ein prak­ti­sches Werk­zeug, um genau die­se Zie­le zu errei­chen. Maß­nah­men in den Berei­chen Ener­gie, Nut­zung und Trans­pa­renz hel­fen dabei, Kos­ten zu sen­ken, Risi­ken zu redu­zie­ren und den Wert von Immo­bi­li­en nach­hal­tig zu sichern oder zu stei­gern. 

Wer sei­ne Gebäu­de früh­zei­tig struk­tu­riert bewer­tet und wei­ter­ent­wi­ckelt, schafft nicht nur Klar­heit, son­dern legt die Grund­la­ge für zukunfts­fä­hi­ge und markt­fä­hi­ge Immo­bi­li­en. 

Nach­hal­tig­keit in Gebäu­den – sowohl in eigen­ge­nutz­ten Gebäu­den als auch in Miet­ob­jek­ten – ist viel­fäl­tig und kom­plex. Im Fol­gen­den erklä­ren wir die wesent­li­chen Begrif­fe.  

Warum werden nachhaltige Gebäude immer wichtiger?

Immo­bi­li­en sind für vie­le Unter­neh­men ein zen­tra­ler Bestand­teil ihres Geschäfts – sei es als Pro­duk­ti­ons­stand­ort, Büro oder Anla­ge­ob­jekt. Doch die Anfor­de­run­gen an Gebäu­de ver­än­dern sich: stei­gen­de Ener­gie­prei­se, neue gesetz­li­che Vor­ga­ben und höhe­re Erwar­tun­gen von Ban­ken und Geschäfts­part­nern. 

Nach­hal­ti­ge Gebäu­de hel­fen dabei, die­sen Her­aus­for­de­run­gen zu begeg­nen und gleich­zei­tig wirt­schaft­li­che Vor­tei­le zu erzie­len: 

  • nied­ri­ge­re Ener­gie- und Betriebs­kos­ten 
  • höhe­re Attrak­ti­vi­tät für Mie­ter und Nut­zer 
  • bes­se­re Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten 
  • lang­fris­ti­ge Wert­erhal­tung der Immo­bi­lie

Nach­hal­tig­keit ist damit kein Zusatz mehr, son­dern ein ent­schei­den­der Fak­tor für die Zukunfts­fä­hig­keit von Gebäu­den. 

Was ist ein „nachhaltiges Gebäude“?

Ein nach­hal­ti­ges Gebäu­de berück­sich­tigt mehr als nur den Ener­gie­ver­brauch. Es betrach­tet die Immo­bi­lie ganz­heit­lich: 

  • Umwelt: Ener­gie­be­darf, CO₂-Aus­stoß, Mate­ria­li­en, Kli­ma­an­pas­sung, Res­sour­cen­ver­brauch, Was­ser, Bio­di­ver­si­tät 
  • Nut­zung: Kom­fort, Gesund­heit und Zufrie­den­heit der Nut­zer, Mobi­li­tät, Inklu­si­on  
  • Wirt­schaft­lich­keit: Kos­ten über den gesam­ten Lebens­zy­klus 
  • Bewirt­schaf­tung: Pro­zes­se, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Manage­ment  
  • Trans­pa­renz: Nach­voll­zieh­ba­re Daten und kla­re Nach­wei­se 


Ziel ist es, Gebäu­de so zu pla­nen, zu betrei­ben und wei­ter­zu­ent­wi­ckeln, dass sie lang­fris­tig wirt­schaft­lich und zukunfts­si­cher sind. 

Warum sollten sich Unternehmen damit beschäftigen?

Auch klei­ne und mit­tel­stän­di­sche Unter­neh­men sind zuneh­mend betrof­fen: 

  • Ener­gie­prei­se wir­ken sich direkt auf Ihre Kos­ten aus 
  • gesetz­li­che Anfor­de­run­gen wer­den schritt­wei­se ver­schärft 
  • Ban­ken bezie­hen Nach­hal­tig­keits­aspek­te in ihre Bewer­tun­gen ein 
  • Geschäfts­part­ner erwar­ten zuneh­mend Trans­pa­renz 


Das bedeu­tet: Wer sich früh­zei­tig mit sei­nen Gebäu­den beschäf­tigt, kann Risi­ken redu­zie­ren und Vor­tei­le sichern. 

Wirtschaftliche Vorteile nachhaltiger Gebäude

Nach­hal­tig­keit zahlt sich aus – nicht nur öko­lo­gisch, son­dern auch wirt­schaft­lich: 

  • gerin­ge­re Betriebs­kos­ten durch nied­ri­ge­ren Ener­gie­ver­brauch 
  • höhe­re Ver­miet­bar­keit und gerin­ge­res Leer­stands­ri­si­ko 
  • höhe­re Attrak­ti­vi­tät für Nut­ze­rIn­nen und Mit­ar­bei­ten­de  
  • bes­se­re Ver­kaufs­prei­se 
  • Zugang zu För­der­mit­teln 
  • attrak­ti­ve­re Finan­zie­rungs­kon­di­tio­nen


Nach­hal­ti­ge Gebäu­de sind damit eine Inves­ti­ti­on in die Zukunft. 

Die wichtigsten Begriffe einfach erklärt

So viel Energie und CO2 – was steckt dahinter?

Infografik zu Energie und Emissionen im Gebäude. Die Grafik erklärt den Unterschied zwischen Primärenergie, Endenergie und Nutzenergie und zeigt anhand eines Gebäudes, wie Gas, Fernwärme und Strom genutzt werden. Außerdem werden Scope 1 Emissionen durch direkte Emissionen im Gebäude, Scope 2 Emissionen durch eingekaufte Energie und Scope 3 Emissionen durch Bau, Materialien und Mieter dargestellt. Ein Hinweis erklärt, dass THG Treibhausgase umfasst und nicht nur CO2 bedeutet.

Pri­mär­ener­gie 
Ener­gie aus der Natur vor jeder Umwand­lung – z. B. Gas, Öl, Strom aus erneu­er­ba­ren Quel­len. (Umfasst auch Ver­lus­te bei För­de­rung, Trans­port und Umwand­lung. Die­se Art der Ener­gie ist die Kenn­grö­ße für Ener­gie­aus­wei­se.)

End­ener­gie 
Die Ener­gie, die im Gebäu­de ankommt und vom Nut­zer ein­ge­kauft wird. (Das ist die Ener­gie, die auf Ihrer Rech­nung steht.)

Nutz­ener­gie 
Die Ener­gie, die im Gebäu­de tat­säch­lich genutzt wird – z. B. als Wär­me oder Licht. (Hier bleibt nach allen Umwand­lungs­ver­lus­ten der tat­säch­li­che Nut­zen.) 

CO₂-Emis­sio­nen im Gebäu­de  

Gebäu­de ver­ur­sa­chen CO₂-Emis­sio­nen vor allem durch den Ener­gie­ver­brauch im Betrieb – zum Bei­spiel für Hei­zung, Warm­was­ser und Strom. 

Man unter­schei­det ver­ein­facht drei Berei­che („Sco­pes“): 

Scope 1: Direk­te Emis­sio­nen im Gebäu­de → z. B. durch Gas- oder Ölhei­zung 

Scope 2: Indi­rek­te Emis­sio­nen aus ein­ge­kauf­ter Ener­gie → z. B. Strom oder Fern­wär­me 

Scope 3: Wei­te­re indi­rek­te Emis­sio­nen → z. B. durch Bau, Mate­ria­li­en oder Nut­zung durch Mie­ter 

In der Pra­xis sind vor allem Scope 1 und 2 im Betrieb ent­schei­dend. 

THG – Mehr als nur CO2  

THG – Treib­haus­ga­se — umfas­sen deut­lich mehr als nur CO2. Die­se Gase sind viel­fäl­tig und haben alle einen Ein­fluss auf das Kli­ma­ge­fü­ge der Erde und sor­gen für eine Ver­schär­fung des Treib­haus­ef­fek­tes und damit der glo­ba­len Erwär­mung und den Kli­ma­wan­del. Im Gebäu­de­sek­tor sind die­se Gase eben­falls zu fin­den. Neben den Emis­sio­nen aus dem Ener­gie­ver­brauch, haupt­säch­lich in Form von CO2, spie­len unter ande­rem die soge­nann­ten „F‑Gase“ eine gro­ße Rol­le, die als Käl­te­mit­tel für Kli­ma­an­la­gen und Küh­lung ein­ge­setzt wer­den und stren­gen Regu­la­ri­en (F‑Ga­se-Ver­ord­nung) unter­lie­gen.  

Was bedeu­tet das für Eigen­tü­mer? 

Gebäu­de ver­ur­sa­chen einen gro­ßen Teil des Ener­gie­ver­brauchs und damit auch der lau­fen­den Kos­ten. Gleich­zei­tig ent­ste­hen durch den Ener­gie­ein­satz CO₂-Emis­sio­nen, die zuneh­mend bewer­tet wer­den. Der Gebäu­de­sek­tor ver­ur­sacht zusam­men mit dem Ver­kehrs­sek­tor die größ­ten Emis­sio­nen und ver­fehlt seit vie­len Jah­ren die Sek­tor­zie­le.  

  • CO₂-Emis­sio­nen ver­ur­sa­chen Kos­ten (z. B. über CO₂-Prei­se) 
  • Beim CO₂-Kos­ten­auf­tei­lungs­ge­setz tra­gen Eigen­tü­mer einen Teil der Kos­ten 
  • Je schlech­ter die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, des­to höher ist der Kos­ten­an­teil 
  • Kli­ma­an­la­gen ent­hal­ten F‑Gase mit einer viel­fa­chen Treib­haus­wir­kung im Ver­gleich zu CO2 
  • Inef­fi­zi­en­te Gebäu­de wer­den lang­fris­tig teu­rer im Betrieb 


Es gilt also den Ener­gie­ver­brauch sowie die Emis­sio­nen zu sen­ken, wofür es ver­schie­de­ne Hebel gibt.  

Typi­sche Ansatz­punk­te sind: 

  • Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le (Däm­mung, Fens­ter) 
  • Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs- und Kli­ma­tech­nik 
  • Opti­mie­rung des lau­fen­den Betriebs 


Bereits klei­ne Maß­nah­men kön­nen hier spür­ba­re Effek­te erzie­len. 

Was ist eigentlich „ESG“?

Immo­bi­li­en wer­den zuneh­mend nicht nur tech­nisch, son­dern auch unter Nach­hal­tig­keits­aspek­ten bewer­tet. Dabei spie­len soge­nann­te ESG-Kri­te­ri­en eine Rol­le: 

  • E — Umwelt: Ener­gie, CO₂, Res­sour­cen, Kli­ma­wan­del­an­pas­sung, Bio­di­ver­si­tät etc. 
  • S — Sozia­les: Nut­zung, Gesund­heit, Kom­fort, Mobi­li­tät etc.  
  • G – Bewirt­schaf­tung von Gebäu­den: Trans­pa­renz, Nach­wei­se, Risi­ko­ma­nage­ment etc.  


Nach­hal­tig­keit ist das Ziel – Gebäu­de sol­len lang­fris­tig wirt­schaft­lich, umwelt­ver­träg­lich und nutz­bar sein – ESG ist der Weg dort­hin – ein struk­tu­rier­tes Sys­tem, um Nach­hal­tig­keit zu bewer­ten und zu steu­ern.  

Fol­gen­de Aspek­te ste­hen in den drei Dimen­sio­nen bei Gebäu­de beson­ders im Fokus: 

Infografik zu ESG im Gebäude mit einem nachhaltigen Bürogebäude in der Mitte. Die Grafik zeigt Umweltaspekte wie Energieintensität, CO2 Fußabdruck, Primärenergiebedarf, erneuerbare Energien, Wasserverbrauch, Abfall, Circular Economy, Biodiversität und Klimafolgerisiken. Zusätzlich werden soziale Aspekte wie Raumluft, Tageslicht, Komfort, Barrierefreiheit, Gesundheit, Sicherheit, Fahrradinfrastruktur, E Ladeinfrastruktur und Nutzerorientierung sowie Governance Aspekte wie nachhaltiger Gebäudebetrieb, Monitoring, Daten, Green Leases, Zertifizierung, Richtlinien, Prozesse, Transparenz und Reporting dargestellt.

Es gibt dabei kei­ne „ESG-Kon­for­mi­tät“. Die Bewer­tungs­kri­te­ri­en hän­gen von den Rah­men­be­din­gun­gen sowie der stra­te­gi­schen Aus­rich­tung ab und kön­nen unter­schied­lich defi­niert wer­den.  

Die Bewer­tun­gen beein­flus­sen: 

  • Immo­bi­li­en­wer­te 
  • Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dun­gen 
  • Finan­zie­rungs­be­din­gun­gen 


Ein­fach zusam­men­ge­fasst: Nach­hal­tig­keit sagt, was erreicht wer­den soll.  ESG zeigt, wie gut Sie die­ses Ziel errei­chen. 

Was bedeu­tet das für Gebäu­de? 

  • ESG hilft, Gebäu­de objek­tiv zu bewer­ten 
  • macht Stär­ken und Schwä­chen trans­pa­rent 
  • unter­stützt bes­se­re Ent­schei­dun­gen zu Inves­ti­tio­nen und Maß­nah­men 

ESG ist damit kein Zusatz­auf­wand, son­dern ein Werk­zeug für bes­se­re Immo­bi­li­en­ent­schei­dun­gen. 

Gebäudezertifizierungen – Orientierung und Vergleichbarkeit

Was ist eine Gebäudezertifizierung?

Eine Gebäu­de­zer­ti­fi­zie­rung ist eine struk­tu­rier­te Bewer­tung der Nach­hal­tig­keit einer Immo­bi­lie anhand kla­rer Kri­te­ri­en. Sie wird von unab­hän­gi­gen Stel­len geprüft und bestä­tigt. 

Sie schaf­fen Trans­pa­renz, Ver­gleich­bar­keit und Ori­en­tie­rung – sowohl für Eigen­tü­mer als auch für Nut­zer, Ban­ken und Inves­to­ren.  

Wich­tig: Eine Zer­ti­fi­zie­rung ist kein Selbst­zweck, son­dern unter­stützt bes­se­re Ent­schei­dun­gen bei Pla­nung, Betrieb und Inves­ti­tio­nen. 

War­um ist eine Zer­ti­fi­zie­rung sinn­voll? 

  • Eigen­tü­mer erhal­ten eine kla­re Ein­schät­zung des Gebäu­de­zu­stands 
  • Die Immo­bi­lie wird bes­ser ver­gleich­bar und trans­pa­ren­ter 
  • Sie stei­gern die Attrak­ti­vi­tät am Markt 
  • Sie schaf­fen Grund­la­ge für För­der­pro­gram­me 

Die wichtigsten Systeme im Überblick

DGNB (Deut­sche Gesell­schaft für Nach­hal­ti­ges Bau­en) 

  • ganz­heit­li­che Bewer­tung (Umwelt, Kos­ten, Nut­zung mit gleich­mä­ßig ver­teil­ter Gewich­tung) 
  • beson­ders ver­brei­tet im Neu­bau und bei Sanie­run­gen in Deutsch­land 
  • Bedeu­tung für Bestands­ge­bäu­de steigt 

     

BREEAM (Buil­ding Rese­arch Estab­lish­ment Envi­ron­men­tal Assess­ment Method) 

  • inter­na­tio­nal aner­kannt, bri­ti­sches Sys­tem mit deut­scher Adap­ti­on 
  • häu­fig bei Bestands­ge­bäu­den und im Betrieb ein­ge­setzt, eher bei gewerb­lich genutz­ten Gebäu­den 

     

LEED (Lea­der­ship in Ener­gy and Envi­ron­men­tal Design) 

  • welt­weit ver­brei­te­tes Zer­ti­fi­zie­rungs­sys­tem  
  • ame­ri­ka­ni­scher Ursprung, kei­ne Adap­ti­on auf Deutsch 
  • Fokus auf Ener­gie, Was­ser und Stand­ort 
  • häu­fig bei inter­na­tio­na­len Inves­to­ren 

NaWoh (Nach­hal­ti­ge Wohn­ge­bäu­de, Deutsch­land) 

  • spe­zi­ell für Wohn­im­mo­bi­li­en ent­wi­ckelt 
  • ein­fa­cher auf­ge­baut als DGNB 
  • Es wird kein Audi­tor benö­tigt 

WELL (Nut­zer & Gesund­heit) 

  • Fokus auf Gesund­heit und Wohl­be­fin­den der Nut­zer 
  • The­men: Raum­kli­ma, Licht, Luft­qua­li­tät, Kom­fort 
  • Ergän­zung zu klas­si­schen Nach­hal­tig­keits­zer­ti­fi­ka­ten 

WiredS­core / SmartS­core (Digi­ta­li­sie­rung) 

  • Bewer­tung der digi­ta­len Infra­struk­tur eines Gebäu­des 
  • The­men wie Inter­net­an­bin­dung, Ver­netz­bar­keit, intel­li­gen­te Gebäu­de­tech­nik 
  • beson­ders rele­vant für Büro- und Gewer­be­im­mo­bi­li­en 

QNG (Qua­li­täts­sie­gel Nach­hal­ti­ges Gebäu­de) 

  • staat­li­ches Qua­li­täts­sie­gel in Deutsch­land 
  • häu­fig Vor­aus­set­zung für För­der­pro­gram­me (z. B. KfW) 
  • Schwer­punk­te: Umwelt- und Kli­ma­schutz, Gesund­heit und Schad­stoff­frei­heit 
  • baut in vie­len Fäl­len auf bestehen­den Zer­ti­fi­zie­rungs­sys­te­men auf 
  • Wich­tig: QNG ist kein eigen­stän­di­ges Bewer­tungs­sys­tem, son­dern benö­tigt beglei­tend eine Zer­ti­fi­zie­rung nach einem akkre­di­tier­ten Sys­tem (DGNB, NaWoh, BiRN — Bau-Insti­tut für Res­sour­cen­ef­fi­zi­en­tes und Nach­hal­ti­ges Bau­en).  

Ein­fach zusam­men­ge­fasst 

  • Zer­ti­fi­zie­run­gen machen Gebäu­de ver­gleich­bar und bewert­bar 
  • QNG ver­knüpft Nach­hal­tig­keit mit För­der­mög­lich­kei­ten 
  • Unter­schied­li­che Sys­te­me set­zen unter­schied­li­che Schwer­punk­te 

Was bedeu­tet das für Sie? 

  • Sie erhal­ten eine kla­re Ein­schät­zung der Gebäu­de­qua­li­tät 
  • Sie ver­bes­sern die Ver­miet­bar­keit und Markt­po­si­ti­on 
  • Sie schaf­fen die Grund­la­ge für För­der­mit­tel und Finan­zie­rung 


Die Wahl des rich­ti­gen Sys­tems hängt immer vom Gebäu­de und den Zie­len ab. 

Der Dschungel der gesetzlichen Regelungen

Die Anfor­de­run­gen an Gebäu­de ent­wi­ckeln sich ste­tig wei­ter – sowohl in Deutsch­land als auch auf EU-Ebe­ne. Sie betref­fen Ener­gie­ver­brauch, CO₂-Emis­sio­nen, Trans­pa­renz und Finan­zie­rung – und damit Eigen­tü­mer eben­so wie Nut­zer. 

EU-Ebene – Übersicht der wesentlichen Gesetze

Gebäu­de­richt­li­nie (EPBD), Stand 05/2024 

  • EU-wei­te Stan­dards für ener­gie­ef­fi­zi­en­te Gebäu­de 
  • Ziel: kli­ma­neu­tra­ler Gebäu­de­be­stand 
  • beein­flusst natio­na­le Geset­ze wie das GEG/GModG 

 

EU-Taxo­no­mie – in Über­ar­bei­tung mit Novel­le ab 01.01.2027 

  • Klas­si­fi­zie­rung nach­hal­ti­ger wirt­schaft­li­cher Akti­vi­tä­ten 
  • Bewer­tung von Gebäu­den nach kla­ren Kri­te­ri­en 
  • wich­tig für Finan­zie­rung und Inves­ti­tio­nen 

 

Offen­le­gungs­ver­ord­nung (SFDR) – in Über­ar­bei­tung  

  • Vor­ga­ben für Nach­hal­tig­keits­in­for­ma­tio­nen bei Finanz­pro­duk­ten 
  • wirkt indi­rekt auf Immo­bi­li­en­be­wer­tun­gen 

 

Emis­si­ons­han­del (ETS II) – in Über­ar­bei­tung 

  • CO₂-Beprei­sung für Gebäu­de und Ver­kehr 
  • stei­gen­de Kos­ten bei fos­si­len Ener­gie­trä­gern 

 

Deutschland – Übersicht der wesentlichen Gesetze

Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz bzw. Gebäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz 

  • Vor­ga­ben zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz von Gebäu­den 
  • Anfor­de­run­gen an Neu­bau, Sanie­rung und Heiz­sys­te­me 
  • Ziel: Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs 

 

Ener­gie­ef­fi­zi­enz­ge­setz (EnEfG) 

  • Ver­pflich­tun­gen zur Ener­gie­ein­spa­rung 
  • betrifft auch grö­ße­re Gebäu­de und Unter­neh­men 
  • Fokus: effi­zi­en­te­rer Ener­gie­ein­satz im Betrieb 

 

Gebäu­de-Elek­tro­mo­bi­li­täts­in­fra­struk­tur-Gesetz (GEIG, im GModG) 

  • Vor­ga­ben zur Lade­infra­struk­tur in Gebäu­den 
  • Vor­be­rei­tung auf Elek­tro­mo­bi­li­tät 

 

CO₂-Kos­ten­auf­tei­lungs­ge­setz 

  • Auf­tei­lung der CO₂-Kos­ten zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter 
  • inef­fi­zi­en­te Gebäu­de wer­den teu­rer für Eigen­tü­mer 

 

Arbeits­stät­ten­re­geln (ASR) 

  • Anfor­de­run­gen an Arbeits­plät­ze in Gebäu­den 
  • z. B. Raum­kli­ma, Licht, Sicher­heit 

Ein­fach zusam­men­ge­fasst 

  • Ener­gie­ef­fi­zi­enz ist und bleibt ver­pflich­tend und wirt­schaft­lich ent­schei­dend 
  • CO₂-Emis­sio­nen wer­den zuneh­mend bepreist 
  • Nach­hal­tig­keit wird mess­bar und finan­zi­ell rele­vant und damit zur Vor­aus­set­zung für Finan­zie­rung und Markt­er­folg 
  • Die Geset­ze sind unter­ein­an­der ver­knüpft, stel­len aber häu­fig unter­schied­li­che Anfor­de­run­gen. Dabei wir­ken die ver­schie­de­nen Anfor­de­run­gen gleich­zei­tig auf Gebäu­de.  
  • Der Eigen­tü­mer bzw. Betrei­ber ist der zen­tra­le Punkt für die Umset­zung die­ser Anfor­de­rung  

 

Was bedeu­tet das für Eigen­tü­mer und Mie­ter? 

  • stei­gen­de Anfor­de­run­gen an Gebäu­de­qua­li­tät 
  • höhe­re Kos­ten bei inef­fi­zi­en­ten Gebäu­den  
  • wach­sen­der Druck zur Moder­ni­sie­rung 
  • zuneh­men­de Trans­pa­renz­an­for­de­run­gen gegen­über Ban­ken und Inves­to­ren 
  • stär­ke­re Ver­knüp­fung von Ener­gie, CO₂ und wirt­schaft­li­chem Erfolg 


Die Rich­tung ist klar: Gebäu­de müs­sen effi­zi­en­ter, trans­pa­ren­ter und zukunfts­fä­hi­ger wer­den. Wer früh­zei­tig han­delt, kann Kos­ten steu­ern und Risi­ken redu­zie­ren. 

Weitere relevante Begriffe und Themen zum Thema nachhaltige Gebäude

Kli­ma­wan­del­an­pas­sung 

Gebäu­de wer­den so geplant oder ange­passt, dass sie bes­ser mit Fol­gen des Kli­ma­wan­dels umge­hen kön­nen, z. B. Hit­ze, Stark­re­gen oder Hoch­was­ser. Ziel ist es, Schä­den zu ver­mei­den und die Nutz­bar­keit des Gebäu­des lang­fris­tig sichern. 

Abfall­ma­nage­ment 

Umgang mit Abfäl­len beim Bau, der Sanie­rung und im Betrieb eines Gebäu­des. Ziel: Abfäl­le ver­mei­den, tren­nen und mög­lichst wie­der­ver­wer­ten. 

Mate­ri­al­öko­lo­gie & Schad­stof­fe im Gebäu­de 

Bewer­tung von Bau­stof­fen im Hin­blick auf Umwelt­ver­träg­lich­keit und Gesund­heits­ri­si­ken. Im Fokus sind schad­stoff­ar­me, lang­le­bi­ge und nach­hal­ti­ge Mate­ria­li­en unter Berück­sich­ti­gung der Lie­fer­ket­te.  

Öko­bi­lanz (Life Cycle Assess­ment) / „Graue Emis­sio­nen“ 

Bewer­tung aller Umwelt­wir­kun­gen eines Gebäu­des über den gesam­ten Lebens­zy­klus – von Her­stel­lung bis Rück­bau. „Graue Emis­sio­nen“ ent­ste­hen vor allem bei Bau und Her­stel­lung von Mate­ria­li­en 

Was­ser­ver­brauch & Was­ser­ma­nage­ment 

Umfasst den spar­sa­men Ein­satz von Was­ser im Gebäu­de sowie den Umgang mit Regen­was­ser, durch z. B. was­ser­spa­ren­de Tech­nik oder Rück­hal­tung bzw. Nut­zung von Regen­was­ser 

Bar­rie­re­frei­heit 

Gebäu­de so gestal­ten, dass sie von allen Men­schen genutzt wer­den kön­nen – unab­hän­gig von kör­per­li­chen Ein­schrän­kun­gen. Dies ver­bes­sert Nutz­bar­keit und Zukunfts­fä­hig­keit.  

Smart Meter­ing 

Digi­ta­le Zäh­ler erfas­sen den Ener­gie­ver­brauch in Echt­zeit oder regel­mä­ßig auto­ma­ti­siert. 
Die Inte­gra­ti­on von Smart Metern schafft Trans­pa­renz über Ver­brauch und Ein­spar­po­ten­zia­le 

Ener­gie­ma­nage­ment 

Sys­te­ma­ti­sche Erfas­sung und Steue­rung des Ener­gie­ver­brauchs eines Gebäu­des. 
Ziel ist die Sen­kung des Ener­gie­ver­brauch und Kos­ten­op­ti­mie­rung. 

Nach­hal­ti­ger Gebäu­de­be­trieb (Green FM) 

Betrieb eines Gebäu­des unter Berück­sich­ti­gung von Ener­gie­ef­fi­zi­enz, Umwelt und Nut­zer­kom­fort. 
Dies betrifft z. B. War­tung und Instand­hal­tung, Rei­ni­gung, Ener­gie und Res­sour­cen 

Kom­fort (Nut­zer­kom­fort) 

Der Nut­zer steht im Mit­tel­punkt bei der Qua­li­tät der Innen­räu­me, z. B.: 

  • Ther­mi­scher Kom­fort (Tem­pe­ra­tu­ren, Zug­luft, Feuch­te etc.)  
  • Luft­qua­li­tät (Flüch­ti­ge Stof­fe, Gerü­che etc.)  
  • Visu­el­ler Kom­fort (Tages­licht und Kunst­licht, Blend­schutz) 
  • Akus­tik 

Die Para­me­ter beein­flus­sen Zufrie­den­heit, Gesund­heit und Pro­duk­ti­vi­tät der Nut­zer. 

Erneu­er­ba­re Ener­gien (gebäu­de­nah) 

Ener­gie­ver­sor­gung direkt am oder im Gebäu­de, z. B.: 

  • Pho­to­vol­ta­ik (Solar­strom) 
  • Solar­ther­mie 
  • Wär­me­pum­pen 

Erneu­er­ba­re Ener­gien am Gebäu­de redu­zie­ren die Abhän­gig­keit von fos­si­len Ener­gien 

Gebäu­de­au­to­ma­ti­on / intel­li­gen­te Gebäu­de­tech­nik 

Tech­ni­sche Sys­te­me zur auto­ma­ti­schen Steue­rung von Hei­zung, Lüf­tung, Beleuch­tung etc. 
Mit opti­mier­ter Steue­rung und Rege­lung von Gebäu­den wird erhöht Effi­zi­enz und Kom­fort 

Lebens­zy­klus­be­trach­tung 

Gebäu­de wer­den nicht nur bei Bau­kos­ten bewer­tet, son­dern über ihre gesam­te Lebens­dau­er. 
Sie kann sowohl für die Emis­sio­nen als auch für die Kos­ten durch­ge­führt wer­den und berück­sich­tigt Her­stel­lung, Betriebs, War­tung und Rück­bau. 

Stran­ded Asset (Risi­ko­ge­bäu­de) 

Gebäu­de, die durch schlech­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz oder neue Anfor­de­run­gen an Wert ver­lie­ren oder schwer ver­miet­bar wer­den. Sie stel­len ein Risi­ko für Eigen­tü­mer dar. Es gibt ver­schie­de­ne Risi­ken, die ein Gebäu­de „stran­den“ las­sen – Emis­sio­nen und Ener­gie (Dar­stell­bar über z.B. das CRREM-Tool), Kos­ten und wei­te­re Risi­ken (Nut­zungs­ein­schrän­ken aus ande­ren Risi­ken wie Regu­la­to­rik und Kli­ma­wan­del)  

ESG-Daten 

Mess­ba­re Kenn­zah­len zu Ener­gie, CO₂, Nut­zung und wei­te­ren Nach­hal­tig­keits­aspek­ten eines Gebäu­des. Sie bil­den die Grund­la­ge für Bewer­tun­gen, Berich­te und Ent­schei­dun­gen.  

Kreis­lauf­ge­rech­tes Bau­en 

Mate­ria­li­en wer­den wie­der­ver­wen­det und Gebäu­de so geplant, dass sie leich­ter umge­baut oder zurück­ge­baut wer­den kön­nen. Mate­ria­li­en soll­ten wie­der­ver­wen­det oder recy­celt wer­den. 

Bio­di­ver­si­tät 

Begrün­te Dächer, Fas­sa­den oder Außen­an­la­gen ver­bes­sern das Umfeld und tra­gen zur Auf­ent­halts­qua­li­tät bei. Die För­de­rung von Pflan­zen und Tier­le­bens­räu­men am Gebäu­de, z. B. durch Begrü­nung, ver­bes­sert Umwelt­qua­li­tät und Mikro­kli­ma 

Gebäu­de­na­he Elek­tro­mo­bi­li­tät 

Lade­infra­struk­tur wird zuneh­mend zum Stan­dard – für Mit­ar­bei­ter, Kun­den und Mie­ter. Hier­bei gilt es ver­schie­de­ne Aspek­te zu beach­ten: Gesetz­li­che Anfor­de­run­gen, Nut­zer­be­dar­fe, tech­ni­sche und wirt­schaft­li­che Mach­bar­keit, Brand­schutz, Netz­an­schluss­ka­pa­zi­tä­ten 

Und was nun?

Der Ein­stieg ist oft ein­fa­cher als gedacht. Typi­scher Ablauf: 

  1. Über­blick schaf­fen 
    Wie steht Ihre Immo­bi­lie heu­te da? 
  2. Poten­zia­le erken­nen 
    Wo lie­gen Ein­spar­mög­lich­kei­ten und Risi­ken? 
  3. Maß­nah­men fest­le­gen 
    Was ist sinn­voll und wirt­schaft­lich?
  4. Schritt­wei­se umset­zen 
    Maß­nah­men nach Prio­ri­tät rea­li­sie­ren
  5. Ergeb­nis­se doku­men­tie­ren 
    Nach­wei­se schaf­fen und Fort­schrit­te sicht­bar machen

 

Jede Immo­bi­lie ist anders – des­halb lohnt sich ein indi­vi­du­el­ler Blick. 
Wenn Sie wis­sen möch­ten, wo Ihre Gebäu­de ste­hen und wel­che Maß­nah­men sinn­voll sind, unter­stüt­zen wir Sie ger­ne. 

Direkt Kon­takt auf­neh­men

FAQ nachhaltige Gebäude

Nein. Eine Zer­ti­fi­zie­rung ist nicht zwin­gend erfor­der­lich, kann aber sinn­voll sein, wenn Gebäu­de­qua­li­tät, Nach­hal­tig­keits­leis­tung oder För­der­fä­hig­keit extern nach­ge­wie­sen wer­den sol­len. Für vie­le Eigen­tü­mer ist zunächst eine struk­tu­rier­te Bewer­tung des Gebäu­des wich­ti­ger als die sofor­ti­ge Zer­ti­fi­zie­rung.

Typi­sche Daten sind Ener­gie­ver­bräu­che, CO2 Emis­sio­nen, Gebäu­de­flä­chen, Heiz­sys­tem, Strom­be­zug, Was­ser­ver­brauch, Sanie­rungs­stand, Nut­zung, tech­ni­sche Anla­gen und vor­han­de­ne Nach­wei­se. Je nach Ziel kom­men wei­te­re Infor­ma­tio­nen zu Mate­ria­li­en, Nut­zer­kom­fort, Bar­rie­re­frei­heit, Mobi­li­tät oder Kli­ma­ri­si­ken hin­zu.

Nein. Gera­de Bestands­ge­bäu­de sind beson­ders rele­vant, weil dort häu­fig die größ­ten Ein­spar­po­ten­zia­le und Risi­ken lie­gen. Vie­le Maß­nah­men betref­fen Betrieb, Ener­gie­ver­brauch, tech­ni­sche Anla­gen, Gebäu­de­hül­le, Daten­qua­li­tät und schritt­wei­se Moder­ni­sie­rung.

Eine ESG Bewer­tung lohnt sich, wenn Eigen­tü­mer wis­sen möch­ten, wie zukunfts­fä­hig, finan­zier­bar oder markt­fä­hig eine Immo­bi­lie ist. Beson­ders sinn­voll ist sie vor Sanie­run­gen, Finan­zie­run­gen, Ver­käu­fen, Ver­mie­tun­gen oder bei Anfor­de­run­gen von Ban­ken, Inves­to­ren und Geschäfts­part­nern.

Ban­ken berück­sich­ti­gen Nach­hal­tig­keits­aspek­te zuneh­mend bei der Bewer­tung von Immo­bi­li­en und Finan­zie­run­gen. Ener­gie­ef­fi­zi­enz, CO2 Emis­sio­nen, Gebäu­de­da­ten, Risi­ken und Moder­ni­sie­rungs­be­darf kön­nen Ein­fluss auf Kon­di­tio­nen, Sicher­hei­ten­be­wer­tung und Finan­zie­rungs­ent­schei­dun­gen haben.

Der ers­te Schritt ist ein struk­tu­rier­ter Über­blick über den aktu­el­len Gebäu­de­zu­stand. Dazu gehö­ren Ener­gie­ver­bräu­che, tech­ni­sche Aus­stat­tung, vor­han­de­ne Nach­wei­se, Risi­ken, gesetz­li­che Anfor­de­run­gen und mög­li­che Maß­nah­men. Erst danach soll­te ent­schie­den wer­den, ob eine Zer­ti­fi­zie­rung, Sanie­rung oder För­der­mit­tel­stra­te­gie sinn­voll ist.

Häu­fig wir­ken bereits Betriebs­op­ti­mie­rung, Ver­brauchs­mo­ni­to­ring, Hei­zungs- und Rege­lungs­ein­stel­lun­gen, Beleuch­tung, Nut­zer­ver­hal­ten und ein­fa­che tech­ni­sche Anpas­sun­gen. Grö­ße­re Maß­nah­men wie Däm­mung, Fens­ter­tausch, Wär­me­pum­pe oder Pho­to­vol­ta­ik soll­ten wirt­schaft­lich und tech­nisch geprüft wer­den.

Das hängt von Gebäu­de­typ, Nut­zung, Ziel und För­der­be­zug ab. DGNB wird häu­fig für Neu­bau, Sanie­rung und zuneh­mend Bestand genutzt. BREEAM ist beson­ders bei gewerb­li­chen Bestands­ge­bäu­den ver­brei­tet. QNG ist rele­vant, wenn För­der­pro­gram­me an ein Qua­li­täts­sie­gel für nach­hal­ti­ge Gebäu­de geknüpft sind.

Inef­fi­zi­en­te Gebäu­de kön­nen stei­gen­de Betriebs­kos­ten, höhe­re CO2 Kos­ten, schlech­te­re Ver­miet­bar­keit und sin­ken­de Markt­at­trak­ti­vi­tät ver­ur­sa­chen. Lang­fris­tig kann dar­aus ein wirt­schaft­li­ches Risi­ko ent­ste­hen, wenn Moder­ni­sie­rung, Finan­zie­rung oder Nut­zung schwie­ri­ger wer­den.

Ja, vie­le Maß­nah­men an Gebäu­den kön­nen för­der­fä­hig sein, etwa ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen, effi­zi­en­te Anlagen­tech­nik, erneu­er­ba­re Ener­gien, Bera­tung, Zer­ti­fi­zie­rung oder Kli­ma­an­pas­sungs­maß­nah­men. Wel­che För­de­rung passt, hängt vom Gebäu­de, Eigen­tü­mer, Vor­ha­ben und Zeit­punkt der Antrag­stel­lung ab.

Wie Texulting Immobilienakteure unterstützt

Wir beglei­ten Immo­bi­li­en­ak­teu­re von der ers­ten Gebäu­de­be­wer­tung bis zum umsetz­ba­ren Maß­nah­men­fahr­plan. Je nach Aus­gangs­la­ge kön­nen die Bau­stei­ne ESG Bewer­tung, Ener­gie- und CO2 Ana­ly­se, För­der­mit­tel­prü­fung und Zer­ti­fi­zie­rungs­be­glei­tung ein­zeln gestar­tet oder kom­bi­niert wer­den. Sie erhal­ten eine belast­ba­re Grund­la­ge für Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dun­gen, Finan­zie­rungs­ge­sprä­che, För­der­an­trä­ge und die Kom­mu­ni­ka­ti­on mit Mie­tern, Ban­ken und wei­te­ren Stake­hol­dern.

Kon­takt auf­neh­men